Definition

Som inneboende hyr man normalt sett ett rum i någons bostad och har delad tillgång till gemensamma utrymmen som kök och badrum. Som inneboende är man mer utsatt vad gäller rättigheter i och med att man bor i någon annans bostad. Båda parterna får i dessa lägen göra avkall på självständighet och frihet i hemmet. Som inneboende räknas också uthyrningsdelar om dessa ligger i direkt anslutning till den egna bostaden. För att en uthyrningdel ska anses vara en egen boenhet ställs krav som motsvarar de krav som gäller för en vanlig bostad, t.ex. avseende tillgång till faciliteter (kök, badrum, vilorum), takhöjd, brandsäkerhet, tillgänglighet, nödutgångar, ventilation, inomhusklimat, ljusinsläpp etc.

Att hyra i andra hand innebär att en person hyr ut en komplett bostad till en andrahandshyresgäst. Detta betyder att andrahandshyresgästen har exklusiv och självständig rätt att nyttja utrymmet. Att ha en inneboende, som alltså hyr ett rum eller en del av en bostad, ska alltså inte blandas ihop med att hyra ut i andrahand. 

Ibland kan det vara svårt att veta var gränsen går mellan andrahandsuthyrning och att ha en inneboende. Detta gäller särskilt om förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan (du) bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten och det räknas därmed i normalfallet som en andrahandsuthyrning. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Vilken lag reglerar din uthyrning?

Om du hyr ett rum från någon som har en hyresrätt, alltså har ett hyreskontrakt för sin bostad, reglerar Hyreslagen (12 kap Jordabalken) ert kontrakt. Detta gäller oavsett om din hyresvärd har kontrakt med fler än dig för andra rum i bostaden. 

Om du hyr ett rum i en bostadsrätt eller villa är det lite mer komplicerat. Om du är den ende som hyr ett rum av din hyresvärd regleras detta av Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Om din hyresvärd skulle hyra ut till fler än en person gäller Lagen om uthyrning av egen bostad för den första överenskommelsen, men för den andra person som skriver kontrakt med hyresvärden gäller Hyreslagen. Om din hyresvärd skulle hyra ut rum till tre olika personer eller fler gäller Hyreslagen för alla kontrakt. 

Inget godkännande krävs

Din hyresvärd behöver inte ha tillstånd för att hyra ut till dig som inneboende, oavsett om hen hyr ut rum i en hyresrätt, en bostadsrätt eller i ett hus. 

Rimlig hyra

Akademisk kvart har bestämda hyresnivåer baserade på den genomsnittliga studentens ekonomi. Dessa hyresnivåer hittar du här. I dessa hyror räknar vi med att el, värme och vatten ingår. Det är inte tillåtet att begära ett tillägg för möblering.

Hyran ska vara skälig. Man brukar räkna med att den inneboende betalar samma andel av hyran som den andel av lägenheten som du har tillgång till. Till detta kan läggas kostnad för den andel av el, bredband och dylika utgifter som hyresgästen använder. Om uthyrningen endast berör ett rum eller en del i en privatbostad/bostadsrätt kommer Hyresnämnden inte finna det rimligt att hyresgästen betalar lika stor hyra som denna hade gjort om man hyrde hela bostaden. En skälig hyra för en inneboende bör bestämmas utifrån hur stor procentuell del av bostaden hyresgästen bor på eller använder.

Den som hyr ut ska alltså inte kunna tillgodogöra sig mellanskillnaden mellan den hyra som han eller hon själv för tillfället betalar och skälig hyra. 

Om du som inneboende hyr ett rum i en bostadsrätt eller ett hus ska du betala kostnadsbaserad hyra. Om din hyresvärd har fler än en inneboende och bor i en bostadsrätt ska den först tillkomna hyresgästen betala kostnadsbaserad hyra och den andra, senare tillkomna inneboende, betala bruksvärdeshyra. 

Om du hyr ett rum i en hyresrätt och hyran generellt uppfattas som för hög kan du begära att Hyresnämnden gör en bedömning av er hyresnivå. Hyresnämnden kan, om de finner att hyran är för hög, besluta om återbetalning av överhyran (med ränta). 

Om du hyr ett rum i en bostadsrätt eller i ett hus och hyran generellt uppfattas som för hög kan du också begära att Hyresnämnden gör en bedömning av hyresnivån. Hyresnämnden kan i detta fall inte besluta om återbetalning men de kan besluta om att hyran ska sänkas om de finner att den är för hög. 

En ansökan till Hyresnämnden kan lämnas in upp till tre månader efter det att hyresgästen lämnat bostaden och kan gälla överhyra för ett år tillbaka i tiden. Hyresnämnden lämnar inte förhandsavgöranden utan hyresgästen måste lämna in en ansökan.

Hyresvärden får inte låta potentiella hyresgäster ha budgivning om hyresnivån, då blir hyran snabbt oskälig och den svagare parten i kontraktsförhållandet (hyresgästen) sätts i en ännu svårare och mer desperat position. 

Deposition

Din hyresvärd kan begära en depositionsavgift från dig, vilken enligt Akademisk kvarts villkor inte får överstiga en månadshyra. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden så att t.ex. nycklar lämnas tillbaka vid utflytt eller att lägenheten sköts om ordentligt. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad depositionen gäller så att du som hyresgäst vet vad du är skyldig att fullgöra för att återfå dina pengar. Om det inte framgår i kontraktet vad depositionen gäller bör du inte betala depositionen. 

Hemförsäkring

Akademisk kvart rekommenderar alltid att hyresgästen (du) skaffar din egen hemförsäkring. Om du är en internationell student, kolla vad din försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som du har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs - gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt - på ett språk som båda förstår.