Bostadsrätt eller villa (andra hand)

Definition

Det är skillnad på att hyra ut en hyresrätt och att hyra ut en bostadsrätt eller villa i andra hand. Här behandlas alla skyldigheter och rättigheter du har när du hyr ut en bostadsrätt eller villa i andra hand. Med andra hand menar vi att bostaden upplåts i sin helhet. Om endast ett rum eller en del av bostaden hyrs ut gäller uthyrningen inneboende, se mer under Inneboende

Det kan ibland vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende.

Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att hen inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Om Lagen om uthyrning av privat bostad

Lagen om uthyrning av privat bostad trädde i kraft 2013. Lagen appliceras på uthyrning av bostad (ej hyresrätter) så länge det inte sker som del av näringsverksamhet. En person som hyr ut en bostad som hen för tillfället inte använder ses inte som näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses bedriva näringsverksamhet. Om en person hyr ut fler än en bostad (men färre än tre) appliceras denna lag på den första uthyrningen. Om uthyrning av en andra bostad sker appliceras Hyreslagen på det efterföljande kontraktet. Hyrs tre eller fler bostäder ut räknas det som näringsverksamhet och Hyreslagen gäller för alla kontrakt.

Lagen om uthyrning av privat bostad kan appliceras på uthyrning av bostadsrätter, villor, hus eller ägda lägenheter samt möblerade eller omöblerade rum i bostadsrätter, villor, hus eller ägda lägenheter. Uthyrning av hyresrätter täcks aldrig av Lagen om uthyrning av privat bostad.  

Lagen om uthyrning av privat bostad reglerar färre saker än Hyreslagen. Tanken är att Hyreslagen ska gälla i alla lägen där inte Lagen om uthyrning av privat bostad täcker. En hyresgäst är till exempel ansvarig för att ta hand om och vårda boendet oavsett om bostaden är en hyresrätt eller bostadsrätt/villa. Hyreslagen gäller också avseende hur och när hyresgästen ska betala hyran (en aspekt som inte täcks av Lagen om uthyrning av privat bostad).

Godkännande kan krävas

Om du vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand måste du be om tillstånd från din bostadsrättsförening. Hur du går tillväga bör framgå i bostadsrättsföreningens statuter. Om du inte får tillstånd att hyra ut i andrahand kan du bestrida detta i Hyresnämnden. 

Om du vill hyra ut din villa behöver du inget godkännande. 

Om hyran

Akademisk kvart har bestämda hyresnivåer baserade på den genomsnittliga studentens ekonomi. Dessa hyresnivåer hittar du här. I dessa hyror räknar vi med att el, värme och vatten ingår. Det är inte tillåtet att begära ett tillägg för möblering.

Lagen om uthyrning av privat bostad är mer generös vad gäller hyressättningen än vad Hyreslagen är. Det innebär att de två parterna (du som hyresvärd och din hyresgäst) tillåts att själva bestämma nivån på hyran. Denna hyra ska dock vara kostnadsbaserad (se exempel på hur man räknar ut detta nedan) så hyran kan inte vara helt tagen ur luften. 

Enligt svensk lag är det orimligt eller oskäligt för en förstahandshyresgäst att denne tjänar pengar på att hyra ut sitt boende i andrahand. Detta innebär att ditt eventuella bolån inte ska inkluderas i den hyra du tar ut från din andrahandshyresgäst. Om den överenskomna hyran är mycket högre än summan av kapitalkostnaden för bostaden och driftskostnaden kan din hyresgäst ansöka hos Hyresnämnden om att de ser över hyresnivån. Om nämnden finner att hyran är för hög kan de besluta om att sänka den. Om Hyresnämnden beslutar om att sänka hyran gäller detta från tidpunkten då beslutet togs men hyresgästen kan inte kräva att hyresvärden (du) betalar tillbaka överhyran från tidigare betalningar. 

Kapitalkostnaden beräknas enligt Hyresnämnden som ”en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad. En rekommenderad skälig årlig avkastningsränta anges som några procentenheter över Riksbankens referensränta. Denna uträkning (exempel ges nedan) är inte kopplad till hyresvärdens (dina) eventuella lånekostnader. Oavsett om du har skaffat dig bostaden med hjälp av ett bostadslån eller inte är detta inte relevant för den hyra som du tar ut av din andrahandshyresgäst.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.  I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift vid uthyrning, vilket i så fall räknas som en driftkostnad. Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader. Ett påslag på 10-15 procent får göras om bostaden är möblerad, detta för att täcka normalt slitage av möblerna.

Tanken är att de faktiska kostnaderna ska täckas av andrahandshyran, inte att hyresvärden ska tjäna pengar på att hyra ut. 

Hur man räknar ut hyran: En bostadsrätt värd 3 000 000 kronor ska hyras ut i andrahand. Driftkostnader (t.ex. avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband) landar på 1 900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta på 3 procent blir kapitalkostnaden per månader för bostadsrätten:

(3 000 000*0,03)/12 = 7 500 kronor. Till detta ska läggas driftkostnaderna:

7 500 + 1 900 = 9 400 kr

Om de två parterna kommer överens om en en hyra på 9 000 kronor per månad, d.v.s. en nivå som ligger under den skäliga, har hyresvärden (du) inte rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att hyran ska höjas. Om hyran av parterna bestäms till 11 500 kronor, d.v.s. töver nivån för en skälig hyra, har hyresgästen rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran sänkt. Kom ihåg att inte lägga på dina lånekostnader på din hyresgästs hyra.

Skriftligt kontrakt

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs - gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt - på ett språk som båda förstår.

Deposition

Man kan som hyresvärd begära en depositionsavgift från hyresgästen som en säkerhetsåtgärd så att du som hyresvärd vet att hyresgästen lämnar tillbaka nycklarna, sköter om lägenheten och städar ordentligt vid avflytt. Enligt Akademisk kvarts villkor får en sådan deposition inte överstiga en månadshyra. Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad denna deposition gäller så att hyresgästen vet vad hen är skyldig att fullgöra för att återfå sina pengar.

Om att ändra villkoren i kontraktet

Både du som hyresvärd och din hyresgäst har rätt att ansöka hos Hyresnämnden för att ändra villkoren i kontraktet. Det är dock bäst för båda parter om man kan komma överens på egen hand. Försök detta innan du startar en eventuell rättslig process. Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens kan den som vill ha hyresvillkoren ändrade vända sig till Hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till Hyresnämnden. Detta gäller oavsett om man vill ändra hyresnivån eller något annat villkor i kontraktet. 

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Tänk på att det finns tvingande lagregler till förmån för andrahandshyresgästen. Det betyder till exempel att om hyrestiden har bestämts till ett år kan förstahandshyresgästen (du) inte bryta kontraktet i förtid om du av någon anledning vill flytta hem igen. Oavsett vad man avtalar kan dock din andrahandshyresgäst alltid komma ur hyreskontraktet med tre månaders varsel. Vidare är förstahandshyresgästen, men inte andrahandshyresgästen, enligt lag alltid bunden av tre månaders uppsägningstid när man har ett tillsvidareavtal eller bestämd hyrestid överstigande tre månader.

Hyresgästen har ingen rätt att förlänga kontraktet mot hyresvärdens vilja. Detta gäller oavsett hur länge kontraktet har varit gällande. 

Om man har ett tidsbestämt hyresavtal upphör det att gälla utan uppsägning vid hyrestidens utgång då hyresgästen måste flytta ut. Om dock parterna har avtalat en uppsägningstid i det tidsbegränsade kontraktet måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra – annars löper kontraktet vidare och hyresgästen har rätt att bo kvar. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Besittningsskydd 

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt Lagen om uthyrning av egen bostad. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar. 

När har du rätt att få tillgång till bostaden?

Du som hyresvärd har inte rätt att få tillträde till den bostad du hyr ut utan din hyresgästs godkännande. Det finns dock några tillfällen när du alltid har rätt att få tillträde till bostaden: 

•   För nödvändig vägledning, t.ex. då du behöver visa hur lägenhetens vitvaror fungerar.

•   Vid akuta fel som kräver åtgärder omgående, t.ex. vattenläckor.

•   Vid mindre akuta åtgärder, men då behöver du kontakta hyresgästen innan.

•   För visning av bostaden för eventuell blivande hyresgäst. Detta ska ske under uppsägningstiden, alltså då kontraktet sagts upp. Den hyresgäst som vid tillfället för visningen bor i bostaden behöver dock inte vara närvarande. 

•   Om din hyresgäst är bortrest en längre tid är det bra att hen ger en nyckel till någon som håller ett öga på bostaden. Det behöver inte, men kan vara, du som hyresvärd. Om det inte är du som hyresvärd är det bra om hyresgästen meddelar dig som hyresvärd vem som har den extra nyckeln.  

Hemförsäkring

Akademisk kvart rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om hyresgästen är en internationell student, be hen att kolla vad dennes försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring.

Önskad period
Dina uppgifter

Logga in

Registrera

Genom att klicka på knappen godkänner du villkoren

Avbryt

Glömt?