Bostadsrätt eller villa (andra hand)

 

Definition

Det är skillnad på att hyra en hyresrätt eller att hyra en bostadsrätt eller villa i andra hand. I detta avsnitt kommer vi belysa de rättigheter och skyldigheter som du som hyr en bostadsrätt eller villa har. Med andra hand menar vi att lägenheten upplåts i sin helhet. Om du endast hyr ett rum eller en del av bostaden gäller uthyrningen snarare inneboende, se mer under Inneboende.  

Det kan ibland vara svårt att veta var gränsen går mellan inneboende och andrahandsuthyrning. Detta är särskilt fallet när förstahandshyresgästen bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten samtidigt som förstahandshyresgästen ändå gör gällande att det är frågan om ett inneboende. Förstahandshyresgästen (som står på kontraktet eller som innehar bostadsrätten) måste i sådana fall kunna bevisa att han eller hon inte i praktiken avhänt sig kontrollen över lägenheten. Att t.ex. ett av lägenhetens rum är plomberat och inte tillgängligt för den inneboende är normalt sett inte tillräckligt som bevis om förstahandshyresgästen sällan eller aldrig vistas i lägenheten. Det räknas då som andrahandsuthyrning. Med uthyrning jämställs upplåtelser som sker utan att någon hyra tas ut, dvs. gratisupplåtelser.

Om Lagen om uthyrning av privat bostad

Lagen om uthyrning av privat bostad trädde i kraft 2013. Lagen appliceras på uthyrning av bostad (ej hyresrätter) så länge det inte sker som del av näringsverksamhet. En person som hyr ut en bostad som hen för tillfället inte använder ses inte som näringsverksamhet. En person som hyr ut tre bostäder eller fler anses bedriva näringsverksamhet. Om en person hyr ut fler än en bostad (men färre än tre) appliceras denna lag på den första uthyrningen. Om uthyrning av en andra bostad sker appliceras Hyreslagen på det andra kontraktet. Om fler än tre bostäder hyrs ut ses det som näringsverksamhet och Hyreslagen gäller för alla kontrakt.

Lagen om uthyrning av privat bostad kan appliceras på uthyrning av bostadsrätter, villor, hus, ägda lägenheter samt möblerade eller omöblerade rum i bostadsrätter, villor, hus, eller ägda lägenheter. Uthyrning av hyresrätter täcks dock aldrig av Lagen om uthyrning av privat bostad.

Lagen om uthyrning av privat bostad reglerar färre saker än Hyreslagen. Tanken är att Hyreslägen ska gälla i alla lägen där inte Lagen om uthyrning av privat bostad gäller. En hyresgäst är t.ex. ansvarig för att ta hand om och vårda boendet oavsett om bostaden är en hyresrätt eller bostadsrätt. Hyreslagen gäller också vad gäller hur och när hyresgästen ska betala hyran (en aspekt som inte täcks av Lagen om uthyrning av privat bostad).

Godkännande kan krävas

Om du ska hyra en bostadsrätt i andrahand måste din hyresvärd ha fått tillstånd från sin bostadsrättsförening. Om inte din hyresvärd får tillstånd att hyra ut i andrahand kan hen bestrida detta i Hyresnämnden

Om du ska hyra en villa i andra hand behövs inget godkännande.  

Om hyran

Akademisk kvart har bestämda hyresnivåer baserade på den genomsnittliga studentens ekonomi. Dessa hyresnivåer hittar du här. I dessa hyror räknar vi med att el, värme och vatten ingår. Det är inte tillåtet att begära ett tillägg för möblering.

Lagen om uthyrning av privat bostad är mer generös vad gäller hyressättningen än vad Hyreslagen är. Det innebär att de två parterna (du som hyresgäst och din hyrevärd) tillåts att själva bestämma nivån på hyran. Denna hyra ska dock vara kostnadsbaserad (se exempel på hur man räknar ut detta nedan) så hyran kan inte vara helt tagen ur luften. 

Enligt svensk lag är det orimligt eller oskäligt för en förstahandshyresgäst att denne tjänar pengar på att hyra ut sitt boende i andrahand. Detta innebär att din hyresvärds eventuella bolån inte ska inkluderas i den hyra du som andrahandshyresgäst betalar. Om den överenskomna hyran är mycket högre än summan av kapitalkostnaden för bostaden och driftskostnaden kan andrahandshyresgästen (du) ansöka hos Hyresnämnden om att de ser över hyresnivån. Om nämnden finner att hyran är för hög kan de besluta om att sänka den. Om Hyresnämnden beslutar om att sänka hyran gäller detta från tidpunkten då beslutet togs men hyresgästen (du) kan inte kräva att hyresvärden betalar tillbaka överhyran från tidigare betalningar. 

Kapitalkostnaden beräknas enligt Hyresnämnden som ”en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde”. Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostad och driftskostnad. En rekommenderad skälig årlig avkastningsränta anges som några procentenheter över Riksbankens referensränta. Denna uträkning (exempel ges nedan) är inte kopplad till hyresvärdens (dina) eventuella lånekostnader. Oavsett om din hyresvärd har skaffat sig bostaden med hjälp av ett bostadslån eller inte är detta inte relevant för den hyra som du som andrahandshyresgäst betalar.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband.  I vissa fall har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en avgift vid uthyrning, vilket i så fall räknas som en driftkostnad. Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader. Ett påslag på 10-15 procent får göras om bostaden är möblerad, detta för att täcka normalt slitage av möblerna.

Tanken är att de faktiska kostnaderna ska täckas av andrahandshyran, inte att hyresvärden ska tjäna pengar på att hyra ut. 

Hur man räknar ut hyran: En bostadsrätt värd 3 000 000 kronor ska hyras ut i andrahand. Driftkostnader (t.ex. avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband) landar på 1 900 kronor per månad. Med en skälig avkastningsränta på 3 procent blir kapitalkostnaden per månader för bostadsrätten:

(3 000 000*0,03)/12 = 7 500 kronor. Till detta ska läggas driftkostnaderna:

7 500 + 1 900 = 9 400 kr

Om de två parterna kommer överens om en en hyra på 9 000 kronor per månad, d.v.s. en nivå som ligger under den skäliga, har hyresvärden inte rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att hyran ska höjas. Om hyran av parterna bestäms till 11 500 kronor, d.v.s. töver nivån för en skälig hyra, har hyresgästen (du) rätt att ansöka hos Hyresnämnden om att få hyran sänkt. 

Skriftligt kontrakt 

För att båda parter ska veta vad som gäller är det viktigt att ett hyreskontrakt skrivs - gärna som beskriver villkoren så utförligt som möjligt - på ett språk som båda förstår.

Deposition

Din hyresvärd kan begära en depositionsavgift från dig som hyresgäst, som enligt Akademisk kvarts villkor inte får överstiga en månadshyra. Depositionen fungerar som en säkerhet för hyresvärden så att t.ex. nycklar lämnas tillbaka vid utflytt eller att lägenheten sköts om ordentligt. 

Tänk på att det ska framgå i kontraktet vad depositionen gäller så att du som hyresgäst vet vad du är skyldig att fullgöra för att återfå dina pengar. Om det inte framgår i kontraktet vad depositionen gäller bör du inte betala depositionen.

Om att ändra villkoren i kontraktet

Både du som hyresgäst och din hyresvärd har rätt att ansöka hos Hyresnämnden för att ändra villkoren i kontraktet. Det är dock bäst för båda parter att försöka komma överens på egen hand innan man startar en eventuell rättslig process. Den som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriftligen begära villkorsändring hos sin motpart. Om parterna inte kommer överens kan den som vill ha hyresvillkoren ändrade vända sig till Hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till Hyresnämnden. Detta gäller oavsett om man vill ändra hyresnivån eller något annat villkor i kontraktet. 

Kontraktets längd och uppsägning av kontrakt

Tänk på att det finns tvingande lagregler till förmån för andrahandshyresgästen (dig). Det betyder t.ex. att om hyrestiden har bestämts till ett år kan förstahandshyresgästen (din hyresvärd) inte bryta kontraktet i förtid om hen av någon anledning vill flytta hem igen. Oavsett vad man avtalar kan dock andrahandshyresgästen (du) alltid komma ur hyreskontraktet med tre månaders varsel. Vidare är förstahandshyresgästen, men inte andrahandshyresgästen, enligt lag alltid bunden av tre månaders uppsägningstid när man har ett tillsvidareavtal eller bestämd hyrestid överstigande tre månader. 

Med anledning av detta kan det rekommenderas att man i avtalet fyller i att hyrestiden löper fr.o.m. ett visst datum och tills vidare, med tre månaders uppsägningstid. 

Om man har ett tidsbestämt hyresavtal upphör det att gälla utan uppsägning vid hyrestidens utgång då hyresgästen måste flytta ut. Om dock parterna har avtalat en uppsägningstid i det tidsbegränsade kontraktet måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra – annars löper kontraktet vidare och hyresgästen har rätt att bo kvar. Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta vid kontraktstidens utgång.

Besittningsskydd 

Hyresgästen får inget besittningsskydd när bostaden hyrs enligt lagen om uthyrning av egen bostad. Något avtal om avstående från besittningsskydd behövs alltså inte vid sådana uthyrningar. 

När måste du ge din hyresvärd tillgång till lägenheten?

Din hyresvärd har inte rätt att få tillgång till lägenheten utan ditt tillstånd. Det finns dock några tillfällen när hyresvärden har rätt att få tillgång till bostaden:

•   För nödvändig tillsyn, t.ex. för att visa hur tvättmaskinen fungerar.

•   Vid akuta lagningar, t.ex. när läckage har uppstått.

•   Vid icke-akuta lagningar. När icke-akuta lagningar behöver ske måste hyresvärden dock stämma av besöket med dig, innan hen tar sig in i lägenheten. 

•   Vid visning av bostaden för eventuella blivande hyresgäster. Detta får endast ske under uppsägningstiden när kontraktet sagts upp. Du har dock ingen skyldighet att vara där vid dessa tillfällen.

•   Om du är bortrest en längre tid bör du lämna din nyckel hos någon som kan hjälpa till när det är nödvändigt. Du kan lämna en extranyckel till hyresvärden, men du kan också välja en annan person att ge nyckeln till. Hyresvärden bör dock informeras om vem som har nyckeln för tillfället.

Hemförsäkring

Akademisk kvart rekommenderar alltid att hyresgästen skaffar sin egen hemförsäkring. Om du är en internationell student, kolla vad din försäkring från hemlandet täcker och också huruvida den mer allmängiltiga försäkring som studenten har via universitetet kan fungera som en slags hemförsäkring. 

 

Önskad period
Dina uppgifter

Logga in

Registrera

Genom att klicka på knappen godkänner du villkoren

Avbryt

Glömt?